자. 남을 가망이 없는 경우의 경매취소
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(1) 총설
집행법원은 법원이 정한 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든
부담(우선부담)과 절차비용(이하 위 부담과 절차 비용을 포함하여 우선채권이라 한다)을 변제하면 남는 것이 없다고 인정
한 때에는 이를 압류채권자에게 통지하여 압류채권자가 우선채권을 넘는 가격으로 매수하는 자가
없을 경우에는 스스로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않는 한 매각절차를 취소하여야 한다(민집 102조). 이는 압류채권자가 집행에
의하여 변제를 받을 가망이 전혀 없는데도 불구하고 무익한 경매가 행해지는 것을 막고 또 우선채권자가 그 의사에 반한 시기에 투자의 회수를
강요당하는 것과 같은 부당한 결과를 피하게 하기 위한 것으로서 우선채권자나 압류채권자를 보호하기 위한 규정이다(대결 1987.10.30.
87마861).
그러나 압류채권자가 매각부동산을 취득할 자격이 없는 경우에는 본조 1항의 통지를 하더라도 본조
2항에 의한 매수신청을 할 수 없으므로 본조 소정의 절차를 생략하고 바로 매각절차를 취소할 수 있다 할 것이다. 다만 그 자격 취득에 관하여
추후보완이 가능한 경우에는 일응 본조 소정의 절차를 밟아 매수신고를 받고 매각결정기일까지 그 자격을 추후보완할 수 있도록 기회를 주는 것이
타당하다.
(2) 남을 가망이 없어 경매취소가 적용될 경우
① 매각절차의 시초부터 최저매각가격이 우선채권 총액에 미달하는 경우, ② 매각기일에 매수신고가
없어 새 매각에 있어서 최저매각가격을 저감한 결과 우선채권 총액에 미달히는 경우, ③ 압류가 경합된 경우 먼저 개시결정한 경매신청이 취하되거나
매각절차가 취소되어 뒤의 개시결정에 의하여 경매가 진행되는 경우에 뒤의 경매신청인에 대한 관계에 있어서의 우선채권 총액이 최저매각가격을 초과하는
경우, ④ 매수인이 대금 지급기한에 대금을 납부하지 아니하여 재매각을 하게 되는 경우에도 최저매각가액과 전의 매수인이 제공한 보증금의 합계액이
우선채권 총액을 넘지 않을 때 등과 같이, 최저매각가격 결정시부터 매각결정기일 종료시까지의 사이에 어떤 사유에 의해서이든 압류채권자의 채권에
대한 우선채권의 총액이 최저매각가격을 상회하는 경우에는 민사집행법 102조가 적용된다.
그러나 압류채권자의 집행권원상의 채권이 우선채권과 동일한 경우(예컨대, 피담보채권에 대하여
집행권원을 따로 가지고 있는 경우)에는 그 적용이 배제된다. 이 점은 뒤에서 다시 설명한다.
(3)
우선채권의 범위
170
(4)
남을 가망이 없다는 취지의
통지
175
(5)
남을 가망이 있음을 증명한 때의
조치
177
(6)
매수신청과 보증의 제공
179
(7) 매수신청 및 보증제공에 따른 경매절차의 속행
① 압류채권자가 매수신청을 한 경우에 그 매수신청금액 이상의 가격이 아니면 매각허가가 되지
않는다는 점에서 매수신청가격은 최저매각가격의 의미를 가지므로, 압류채권자로부터 매수신청이 있었다는 취지 및 그 매수신청금액을 매각기일의 공고에
기재함이 상당하다. 다만 그 기재가 없더라도 민사집행법 121조의 매각허가에 대한 이의사유로는 되지 않는다.
② 매각기일에서 압류채권자의 매수신청금액 이상의 액으로 매수가격의 신고가 없으면 그 신고가격이
최저매각가격을 초과하더라도 매각허가를 하여서는 아니 되므로, 집행관은 특별매각조건이 있는 경우에 준하여 매수신청금액을 고지하고 매수가격 신고를
최고하여야 한다(민집 112조).
위 금액 이상의 매수가격의 신고가 없는 경우에는 압류채권자가 매각기일에 출석하였는지 여부를
불문하고 압류채권자를 최고가매수신고인으로 하여 그 이름과 가격을 부른 후 매각기일을 종결한다고 고지하여야 한다(민집 115조 1항).
압류채권자는 민사집행법 113조의 매수신청의 보증을 제공할 필요가 없다. 이미 제출한 보증이
매수신청의 보증이 되기 때문이다. 다만 압류 채권자도 매각기일에 출석하여 매수신청액보다 고가로 매수가격을 신고할 수 있으므로 이와 같이 하여
최고가매수신고인이 된 경우에 앞서 제공한 보증액이 집행법원이 정한 금액(최저매각가격의 10분의 1)에 미달하면 그 금액에 달할 만큼의 보증을
추가로 제공하여야 한다.
③ 최고매수신고가격이 압류채권자의 매수신청금액과 동액인 경우에는 그 매수신청인이
최고가매수신고인으로 된다. 더 높은 가격으로 매수신
고한 사람이 나오면 압류채권자의 매수신청은 그 효력을 잃게 된다.
압류채권자 이외의 자가 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 되었으나, 최고가매수신고인이
대금지급기한 내에 매각대금을 납부하지 아니하고 차순위매수신고인도 이를 납부하지 않은 경우에 관하여, ㉠ 매각허가결정이 확정되더라도 매수인이
대금을 납부할 때까지는 압류채권자의 매수신청의 효력이 유지되므로 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인이 매각대금을 납부하지 않을 때에는 재매각을
할 것이 아니라 압류채권자에게 매각을 허가할 것이라고 하는 설과 ㉡ 일단 압류채권자의 신청액을 넘는 매수신청이 있고 그 자에 대하여
매각허가결정이 되어 그 결정이 확정된 경우에는 압류채권자의 매수신청은 이로써 그 효력을 잃게 되므로 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인이 대금을
납부하지 않을 때에는 재매각을 하여야 하며, 이때에는 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인의 보증금을 최저매각가격에 합산하여 남을 것이 있는지를
판단하되 그렇게 하여도 남을 것이 없다고 인정될 때에는 본조 소정의 절차를 다시 밟아야 한다는 견해가 있다.
압류채권자가 최고가매수신고인으로 된 경우에도 매각결정기일에서의 절차는 일반의 경우와 다른 바가
없으므로 법원은 출석한 이해관계인의 진술이 있은 후에 매각허가여부의 결정을 하여야 한다.
④ 압류채권자의 보증제공액이 매각대금에 미달하는 경우에 매수인으로 된 압류채권자가
대금지급기한에 그 차액을 매각대금으로 납부하지 아니하고 차순위매수신고인이 없는 경우에는 재매각을 할 것이 아니라 민사집행법 102조 2항에 따라
경매절차를 취소하여야 한다. 이때에 다시 압류채권자에게 동조 1항의 통지를 할 필요가 없다. 경매절차의 취소결정이 확정되면 압류채권자는 앞서
제공한 보증금의 반환을 받을 수 있다.
(8) 경매절차의 취소
① 압류채권자가 남을 가망이 없다는 통지를 받고 1주 이내(또는 신장된 기간 내)에 적법한
매수신청 및 보증제공이 없을 때에는 법원은 결정
으로 경매절차를 취소한다(민집 102조 2항). 다만, 위 기간경과 후라 할지라도 취소결정
전에 적법한 매수신청 및 보증제공이 있으면 경매절차를 속행하여야 한다. 위 취소결정은 채권자에게 고지하되, 통상 송달의 방법을 취한다.
② 압류채권자는 위 취소결정에 대하여 즉시항고할 수 있다(민집 102조 3항). 취소결정이
확정되면 법원사무관등은 직권으로 위 취소결정을 등기원인으로 하여 경매개시결정등기의 말소를 촉탁한다. 이 경우 말소등기에 필요한 등록세(등록세
3,000원＋지방교육세 600원)는 압류채권자가 납입하여야 할 것이나, 압류채권자가 납부하지 아니하는 경우에는 그대로 등기말소촉탁을 하되
촉탁서의 등록세란에 등록세액을 기재하고 그 여백에 등록세미납이므로 추징조치를 취하라는 취지를 기재한다.
(9) 본조 위반의 효과
① 최저매각가격이 압류채권자의 채권에 우선하는 채권과 절차비용에 미달하는데도 불구하고
집행법원이 이를 간과하고 민사집행법 102조에서 정한 조치를 취하지 아니한 채 경매절차를 진행한 경우에, 최고가매수신고인의 매수가격이 우선채권
총액과 절차비용을 초과하는 한 그 절차 위반의 하자가 치유된다. 그러나 그 매수가액이 우선채권 총액과 절차비용에 미달하는 때에는 집행법원은 동법
121조 7호, 123조 2항 본문을 적용하여 매각을 불허가하는 결정을 하여야 하며, 집행법원이 절차를 그대로 진행하였다고 하여 매수가액이
우선채권 총액과 절차비용에 미달함에도 불구하고 그 법조항 위반의 하자가 치유된다고는 할 수 없다(대결 1995.12.1. 95마1143).
다만 남을 것이 없음을 간과한 채 그대로 경매가 진행되어 매각허가결정이 확정되면 그 하자는
치유되므로, 매각결정기일까지도 그 과오를 발견하지 못하여 매각허가결정이 확정되고 매수인이 대금을 지급하였으면 그 후에는 그 하자를 이유로
매수인의 소유권취득을 부정할 수 없다.
② 남을 가망이 없음에도 매각허가결정을 한 경우 즉시항고를 할 수
있는 자는 압류채권자와 우선채권자에 한하고, 채무자와 소유자는 항고할 수 없다(대결
1986.11.29. 86마761, 대결 1987.10.30. 87마861).
③ 집행법원이 매각허가여부의 결정 단계에서 남을 가망이 없음을 알게 된 경우에는 직권으로
매각불허가결정을 하여야 한다. 민사집행법 121조 1호(잉여주의에 반하여 집행을 계속 진행할 수 없는 때) 또는 7호(경매절차에 그 밖의 중대한
잘못이 있는 때)에 해당하기 때문이다.
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